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                房企銷售業績穩步增長 融資渠道漸趨多元化

                新聞來源:昊光房產  作者:昊光房產  發布時間:2017-10-11 16:49:18

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                今年以來,多數房企銷售業績穩步增長。同時,房企對資金的需求提高。業內人士表示,隨著信貸持續收緊,房企面臨的融資形勢嚴峻。因此,積極推進金融創新,開辟多元化融資渠道對房企而言變得尤為重要。比如資產證券化等,助推房企由重資產向輕資產模式轉變。

                嚴控房企發債用途

                今年一線及熱點城市在限購、限貸、限售等調控政策下,房企銷售出現些許波動,但大部分房企對下半年的銷售前景并不悲觀。約有近10家房企上調了全年業績目標,企業整體銷售業績表現良好,回款不錯。

                但部分房企在資金方面仍有壓力。受調控影響,房企融資渠道不斷收緊。從房地產行業發行債券募集資金的情況來看,2016年前三季度地產行業債券發行金額及只數較多,如2016年一季度發行金額總計3978億元,2016年二季度為2713億元,2016年三季度再度上升至3366億元。相比之下,2017年一季度發行金額僅為649億元,二季度為1135億元。

                “從二季度開始,房地產境內發債略有松動,但總量和募資用途控制嚴格。”某研究員表示,從3月開始,房地產行業信用債的發行量有所增加。比如,萬科和金地,7月各發行了40億元公募公司債。不過,募集資金用途依然不得用于購置土地,只能投向非房地產業務,并且需要進行專戶監管。同時,住宅類房地產公司債目前審批非常嚴格,多數是之前的批文快到期才允許發行??傮w來看,雖然住宅類房企發債不是完全不可能,但總量和質量控制比較嚴格,發行總量與之前高峰期不可同日而語。

                從房企負債來看,房玲表示,上半年末,165家房企總有息負債為51619億元,較期初上升17.3%。一般情況下,房企規模與負債規模呈正相關關系,上半年末,有11家房企的總有息負債超千億元,較2016年末增加4家。

                開辟多元化融資渠道

                事實上,在國內房地產融資收緊之下,海外發債是部分房企依賴的通道之一。據某研究中心統計,重點房企融資監測數據顯示,上半年重點房企海外發行優先票據高達183億美元,合計人民幣1242億元,而2016年全年僅合計約人民幣295億元。其中,中國恒大上半年發行101億美元海外優先票據,替換了原有永續債??鄢愦蟮挠绊?,上半年其余企業發行優先票據仍然超過550億元,是去年全年的兩倍多。

                某分析員表示,2017年中資房企美元債融資呈現爆發式增長,主要包括兩方面原因:一是2013年和2014年發行的債券多在2017年和2018年贖回或到期,再融資需求推動2017年房企大量續發;二是2016年9月以來國內市場房企融資環境收緊,倒逼企業轉向海外市場籌集資金。

                “綜合來看,2017年上半年房企的償債能力較2016年末有所下降,但基本屬于穩健水平。”她表示,隨著信貸持續收緊,房企面臨的融資形勢嚴峻。在此背景下,積極推進金融創新,開辟多元化融資渠道對房企而言尤為重要。

                某分析師表示,在融資渠道收窄的大環境下,資產證券化作為金融創新工具,在房地產企業融資發行方面具備諸多優點,拓寬了融資渠道,降低整體融資成本,提高了融資便利,是我國房地產行業發展的趨勢所在,同時助推房企由重資產向輕資產模式轉變。

                他稱,開發商可以等商業項目運營成熟后,通過出售、分散和打包設立相應ABS產品在公開市場出售,引入投資人、資產管理人和托管人,從而實現資金快速回籠、周轉,提高資金再利用效率和公司再融資能力。與此同時,房企可持有部分ABS份額,同時享受分紅和物業升值收益,改變傳統的“快進快出”經營模式,實現向“輕資產、重運營、多元化”的轉型。在租賃市場試點放開的背景下,通過REITs類ABS有助于提高租賃企業的租金回報率,大幅縮短資金回收期限,有利于房地產租賃市場快速發展。

                【責任編輯:周茜茜】
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