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                房地產稅能否替代土地出讓收入?

                新聞來源:網絡  作者:網絡  發布時間:2019-08-02 10:06:47

                2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法”,房地產稅再次引發熱議。為什么要進行房地產稅改革?改革方向、節奏、力度是什么?房地產稅能否替代土地出讓收入?

                我國與房地產相關的稅種有11個,但大多集中于開發建設環節,保有環節的稅收包括房產稅和城鎮土地使用稅,2017年僅占地方本級稅收收入的7.2%,遠低于OECD國家50%的平均水平。

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                我國保有環節稅收規模相對較少,主要在于稅基小。從征稅范圍來看,現行房產稅和城鎮土地使用稅對居民自用住房免征,對居民出租住房未強制征稅。從計稅依據來看,房產稅采用房產原值扣除10-30%或租金、城鎮土地使用稅采用固定單位稅額。

                當前,我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產相關稅收。2016年,地方本級財政收入中,土地出讓收入占比28.6%,房地產相關稅收占比17.1%。這些稅收集中在房地產開發建設環節,2016年房地產相關稅收中開發建設環節、交易環節和保有環節規模占地方財政收入的比重分別為9.3%、4.4%和3.4%。隨著我國城市化推進,新房成交占比不斷下降,土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收規模增速降低是趨勢,疊加減稅降費,地方財政壓力將進一步凸顯。

                房地產稅改革,方向是將房產稅和城鎮土地使用稅,這兩個涉房涉地的稅種二稅合一,并對個人住房開征房地產稅;目的是用房地產稅替代土地出讓收入,完善地方稅制,使地方政府房地產相關稅收收入適應未來存量房時代新形勢。

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                我們建立了房地產稅規模測算模型,對未來全國和各省房地產稅增收規模進行評估。設定“房地產稅規模=名義稅率*全國存量住房價值*征稅住房占比”,其中征稅住房占比由人均免征面積和城鎮家庭住房面積結構決定。因此,稅收方案中的名義稅率和免征面積,是決定房地產稅規模的稅制因素。測算結果表明:

                短期內,房地產稅規模無法比擬土地出讓收入。以2017年土地出讓收入5.2萬億為標準,要使房地產稅超過土地出讓收入;免征面積0平時,稅率需在2.5%以上;免征面積12平時,稅率需在4%以上。因此,如果免征面積超過12平,稅率在4%以內,房地產稅無法替代土地出讓收入。

                參考國際上0.6-6.7%的房地產稅收入比,我國合理的實際稅率為0.1-1%,對應人均免征面積30平、綜合名義稅率0.3-3.5%。在目前的存量房規模和房價水平下,房地產稅1678-19579億,僅相當于2017年土地出讓收入均值的3.2-37.6%。

                短期內,各省房地產稅均無法替代土地出讓收入。按免征面積30平,各省房地產稅替代土地出讓收入的稅率臨界值位于4.8-23%,均遠超當前合理名義稅率上限3.5%。各省房地產稅對土地出讓收入替代度呈“東部沿海-中部-西部、東北和京滬”階梯式遞增,與地方財政對土地出讓收入依賴度負相關。京滬進入存量房時代,土地出讓收入不再是政府重要收入來源,同時房地產稅稅源規模大,因此替代度高。其他省份處于增量房時代,土地出讓收入遠高于房地產稅規模。因此,經濟越發達、房地產市值越大的省份,土地出讓收入占地方財政的比重更高,替代度反而更低。

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                長期看,在三大前提條件下,房地產稅可完全替代土地出讓收入成為地方重要財政收入。一是隨著城鎮人口和人均居住面積提高,稅源規模大幅增加。二是若房價增速低于人均可支配收入增長、房價收入比將下降,居民可承受更高的實際稅率。三是隨著存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,地方政府征稅動力提升。測算顯示,未來房地產稅上限可達7.2萬億、占地方財政收入47.7%,超過2017年24%的土地出讓收入占地方財政收入比例。

                需要注意的是,雖然短期房地產稅不能替代土地出讓收入,房地產稅對預期有顯著影響。一旦開征房地產稅,地方土地出讓收入預期將有下滑,因此,房地產稅與土地出讓收入,在一定時期存在“蹺蹺板”關系,此消彼長,不能完全替代。
                房地產稅改革影響深遠、意義重大。在立法先行的總指引下,相信一定經過認真論證并做好相關準備工作后,方會出臺。
                【責任編輯:朱美美】
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